Что нужно знать о перепланировке квартиры
02.04.2019

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Казалось бы, все просто. Однако не следует забывать о прочих действующих нормативно-правовых актах, дополнительно регламентирующих данный аспект. Предлагаем вам аналитический материал Андрея Бородкина, который на своем опыте разобрался, как же узаконить будущие изменения в планировке квартиры и что делать, если строили или демонтировали без согласования.
Об этом правда стоит беспокоиться?
Да. Квартиру с несогласованными изменениями в планировке трудно продать. В ряде случаев продавать её вообще незаконно. Но иногда хозяева предлагают такую недвижимость с большой скидкой, например, когда срочно нужны деньги. В таких случаях спрос на квартиру ниже. Кроме того, есть риск, что тайна раскроется и сделку отменят.
Если самовольная перепланировка обнаружится, что может случиться не только при продаже, но и из-за жалобы соседей в жилищную инспекцию, придётся заплатить штраф от двух до двух с половиной тысяч рублей — пункт 2 статьи 7.21 КоАП РФ. К этой сумме добавятся расходы на восстановление прежней планировки, если изменения окажутся недопустимыми и их не согласуют в органе местного самоуправления. При отказе владельца сделать ремонт квартиру по решению суда выставят на торги. С продажи недвижимости отдадут сумму, которая останется после оплаты восстановительных работ и расходов на проведение торгов.
Чем опасна незаконная перепланировка?
Новые перегородки могут создать чрезмерную нагрузку на конструкции. Стены, которые решили снести, могут оказаться несущими. В любом из этих случаев есть риск обрушить часть дома. Кроме того, в демонтируемой или передвигаемой стене могут обнаружиться трубы или вентиляционный короб. При их переносе велик шанс нарушить систему отопления, водоснабжения или вентиляции. В результате экспериментов с «мокрыми зонами», например объединения ванной и туалета или переноса кухни, в квартире снизу могут появиться плесень и грибок.
Какие перепланировки запрещены?
Не допускаются любые изменения, которые ухудшают условия проживания и затрудняют доступ к инженерным коммуникациям. Например, уменьшение вентиляционной шахты, перенос стояков водоснабжения и отопления, смещение или демонтаж несущих стен. Также запрещено увеличивать жилую площадь за счёт урезания санузлов. Нельзя превращать однокомнатную квартиру в студию и переносить центральное отопление на балкон.
А что можно менять?
Сносить и переносить стены, которые не являются несущими. Расширять площадь комнаты за счёт лоджии. А также увеличивать комнату или санузел за счёт нежилых помещений — кладовой, коридора. В соответствии со статьёй 40 Жилищного кодекса РФ в некоторых случаях возможно объединение смежных квартир. Кроме того, допустимо поделить комнату на несколько частей дополнительными перегородками и вносить изменения в системы газо- и водоснабжения. Но помните, что делать всё это должны специалисты и только после разрешения органа местного самоуправления.
Хочу сделать перепланировку, как получить разрешение?
Согласовать перепланировку может только хозяин квартиры или тот, на кого он оформил доверенность. Первым делом нужно подготовить:
Дали разрешение, что дальше?
Спешите нанимать рабочих и воплощать проект в жизнь. Через год разрешение перестанет действовать. После того как ремонт завершится, нужно будет вызвать кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры для подготовки технического паспорта.
Далее для внесения изменений в ЕГРН в связи с перепланировкой помещений необходимо подать заявление в Росреестр, кадастровую палату или МФЦ и приложить к нему документы:
Как узаконить перепланировку, которую сделали без согласования?
В этом случае процесс будет аналогичным, как если бы вы согласовывали изменения заранее. Нужно собрать те же документы, сделать проект, согласовать всё в органе местного управления и обновить данные в ЕГРН. Если при перепланировке не сделали ничего запрещённого, изменения, скорее всего, одобрят. При отказе вы можете оспорить решение в суде.
Я обнаружил перепланировку, которая была сделана предыдущими собственниками, что делать?
Лучшее решение — её узаконить. Иначе когда понадобится продать квартиру, могут возникнуть проблемы. Кроме того, если перепланировка создаёт неудобства соседям, есть риск, что они пожалуются в жилищную инспекцию или подадут в суд. Тогда хозяину квартиры выпишут штраф от двух до двух с половиной тысяч рублей и через суд обяжут вернуть первоначальный вариант планировки квартиры. При отказе выполнять решение суда государство наймёт подрядчика, который вернёт изначальную планировку. За это будет платить собственник. Если он откажется, в соответствии со статьёй 29 Жилищного кодекса РФ государство имеет право выставить квартиру на торги. Хозяину вернут с них сумму, которая останется после оплаты организации торгов и проведения ремонтных работ.
Сколько стоит согласование перепланировки?
Стоимость перепланировки зависит от типа здания, площади квартиры и сложности проекта. А также от региона, где находится дом, расценок компаний и специалистов, к которым вы обратитесь. Кроме того, если нужно узаконить уже существующую перепланировку, вероятно, понадобится оплачивать услуги юриста.
Об этом правда стоит беспокоиться?
Да. Квартиру с несогласованными изменениями в планировке трудно продать. В ряде случаев продавать её вообще незаконно. Но иногда хозяева предлагают такую недвижимость с большой скидкой, например, когда срочно нужны деньги. В таких случаях спрос на квартиру ниже. Кроме того, есть риск, что тайна раскроется и сделку отменят.
Если самовольная перепланировка обнаружится, что может случиться не только при продаже, но и из-за жалобы соседей в жилищную инспекцию, придётся заплатить штраф от двух до двух с половиной тысяч рублей — пункт 2 статьи 7.21 КоАП РФ. К этой сумме добавятся расходы на восстановление прежней планировки, если изменения окажутся недопустимыми и их не согласуют в органе местного самоуправления. При отказе владельца сделать ремонт квартиру по решению суда выставят на торги. С продажи недвижимости отдадут сумму, которая останется после оплаты восстановительных работ и расходов на проведение торгов.
Чем опасна незаконная перепланировка?
Новые перегородки могут создать чрезмерную нагрузку на конструкции. Стены, которые решили снести, могут оказаться несущими. В любом из этих случаев есть риск обрушить часть дома. Кроме того, в демонтируемой или передвигаемой стене могут обнаружиться трубы или вентиляционный короб. При их переносе велик шанс нарушить систему отопления, водоснабжения или вентиляции. В результате экспериментов с «мокрыми зонами», например объединения ванной и туалета или переноса кухни, в квартире снизу могут появиться плесень и грибок.
Какие перепланировки запрещены?
Не допускаются любые изменения, которые ухудшают условия проживания и затрудняют доступ к инженерным коммуникациям. Например, уменьшение вентиляционной шахты, перенос стояков водоснабжения и отопления, смещение или демонтаж несущих стен. Также запрещено увеличивать жилую площадь за счёт урезания санузлов. Нельзя превращать однокомнатную квартиру в студию и переносить центральное отопление на балкон.
А что можно менять?
Сносить и переносить стены, которые не являются несущими. Расширять площадь комнаты за счёт лоджии. А также увеличивать комнату или санузел за счёт нежилых помещений — кладовой, коридора. В соответствии со статьёй 40 Жилищного кодекса РФ в некоторых случаях возможно объединение смежных квартир. Кроме того, допустимо поделить комнату на несколько частей дополнительными перегородками и вносить изменения в системы газо- и водоснабжения. Но помните, что делать всё это должны специалисты и только после разрешения органа местного самоуправления.
Хочу сделать перепланировку, как получить разрешение?
Согласовать перепланировку может только хозяин квартиры или тот, на кого он оформил доверенность. Первым делом нужно подготовить:
- заявление на перепланировку квартиры;
- договор купли-продажи или договор долевого участия и акт приёмки-передачи, если недвижимость покупали по ДДУ;
- письменное согласие собственников на перепланировку, если у квартиры несколько собственников;
- документы из БТИ: экспликация, поэтажный план квартиры, техническое заключение;
- проект перепланировки — он должен соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиП) и ГОСТам. Заказать его можно в БТИ или у любого проектировщика, который является членом саморегулируемой организации (СРО). Перед тем как заказывать проект, убедитесь, что выбранные вами специалист или компания уполномочены проектировать перепланировку. Попросите показать сертификат.
Дали разрешение, что дальше?
Спешите нанимать рабочих и воплощать проект в жизнь. Через год разрешение перестанет действовать. После того как ремонт завершится, нужно будет вызвать кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры для подготовки технического паспорта.
Далее для внесения изменений в ЕГРН в связи с перепланировкой помещений необходимо подать заявление в Росреестр, кадастровую палату или МФЦ и приложить к нему документы:
- технический план, выполненный кадастровым инженером на основании проекта перепланировки;
- технический паспорт БТИ;
- акт приёмочной комиссии о перепланировке;
- техническое заключение;
- квитанцию об оплате пошлины.
Как узаконить перепланировку, которую сделали без согласования?
В этом случае процесс будет аналогичным, как если бы вы согласовывали изменения заранее. Нужно собрать те же документы, сделать проект, согласовать всё в органе местного управления и обновить данные в ЕГРН. Если при перепланировке не сделали ничего запрещённого, изменения, скорее всего, одобрят. При отказе вы можете оспорить решение в суде.
Я обнаружил перепланировку, которая была сделана предыдущими собственниками, что делать?
Лучшее решение — её узаконить. Иначе когда понадобится продать квартиру, могут возникнуть проблемы. Кроме того, если перепланировка создаёт неудобства соседям, есть риск, что они пожалуются в жилищную инспекцию или подадут в суд. Тогда хозяину квартиры выпишут штраф от двух до двух с половиной тысяч рублей и через суд обяжут вернуть первоначальный вариант планировки квартиры. При отказе выполнять решение суда государство наймёт подрядчика, который вернёт изначальную планировку. За это будет платить собственник. Если он откажется, в соответствии со статьёй 29 Жилищного кодекса РФ государство имеет право выставить квартиру на торги. Хозяину вернут с них сумму, которая останется после оплаты организации торгов и проведения ремонтных работ.
Сколько стоит согласование перепланировки?
Стоимость перепланировки зависит от типа здания, площади квартиры и сложности проекта. А также от региона, где находится дом, расценок компаний и специалистов, к которым вы обратитесь. Кроме того, если нужно узаконить уже существующую перепланировку, вероятно, понадобится оплачивать услуги юриста.
По материалам https://pik.media/magazine/finance/kak-uzakonit-pereplanirovku/