Что нужно знать о перепланировке квартиры

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Казалось бы, все просто. Однако не следует забывать о прочих действующих нормативно-правовых актах, дополнительно регламентирующих данный аспект. Предлагаем вам аналитический материал Андрея Бородкина, который на своем опыте разобрался, как же узаконить будущие изменения в планировке квартиры и что делать, если строили или демонтировали без согласования.

Об этом правда стоит беспокоиться?
Да. Квартиру с несогласованными изменениями в планировке трудно продать. В ряде случаев продавать её вообще незаконно. Но иногда хозяева предлагают такую недвижимость с большой скидкой, например, когда срочно нужны деньги. В таких случаях спрос на квартиру ниже. Кроме того, есть риск, что тайна раскроется и сделку отменят.
Если самовольная перепланировка обнаружится, что может случиться не только при продаже, но и из-за жалобы соседей в жилищную инспекцию, придётся заплатить штраф от двух до двух с половиной тысяч рублей — пункт 2 статьи 7.21 КоАП РФ. К этой сумме добавятся расходы на восстановление прежней планировки, если изменения окажутся недопустимыми и их не согласуют в органе местного самоуправления. При отказе владельца сделать ремонт квартиру по решению суда выставят на торги. С продажи недвижимости отдадут сумму, которая останется после оплаты восстановительных работ и расходов на проведение торгов.

Чем опасна незаконная перепланировка?
Новые перегородки могут создать чрезмерную нагрузку на конструкции. Стены, которые решили снести, могут оказаться несущими. В любом из этих случаев есть риск обрушить часть дома. Кроме того, в демонтируемой или передвигаемой стене могут обнаружиться трубы или вентиляционный короб. При их переносе велик шанс нарушить систему отопления, водоснабжения или вентиляции. В результате экспериментов с «мокрыми зонами», например объединения ванной и туалета или переноса кухни, в квартире снизу могут появиться плесень и грибок.

Какие перепланировки запрещены?
Не допускаются любые изменения, которые ухудшают условия проживания и затрудняют доступ к инженерным коммуникациям. Например, уменьшение вентиляционной шахты, перенос стояков водоснабжения и отопления, смещение или демонтаж несущих стен. Также запрещено увеличивать жилую площадь за счёт урезания санузлов. Нельзя превращать однокомнатную квартиру в студию и переносить центральное отопление на балкон.
 
А что можно менять?
Сносить и переносить стены, которые не являются несущими. Расширять площадь комнаты за счёт лоджии. А также увеличивать комнату или санузел за счёт нежилых помещений — кладовой, коридора. В соответствии со статьёй 40 Жилищного кодекса РФ в некоторых случаях возможно объединение смежных квартир. Кроме того, допустимо поделить комнату на несколько частей дополнительными перегородками и вносить изменения в системы газо- и водоснабжения. Но помните, что делать всё это должны специалисты и только после разрешения органа местного самоуправления.

Хочу сделать перепланировку, как получить разрешение?
Согласовать перепланировку может только хозяин квартиры или тот, на кого он оформил доверенность. Первым делом нужно подготовить:

• заявление на перепланировку квартиры;
• договор купли-продажи или договор долевого участия и акт приёмки-передачи, если недвижимость покупали по ДДУ;
• письменное согласие собственников на перепланировку, если у квартиры несколько собственников;
• документы из БТИ: экспликация, поэтажный план квартиры, техническое заключение;
• проект перепланировки — он должен соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиП) и ГОСТам. Заказать его можно в БТИ или у любого проектировщика, который является членом саморегулируемой организации (СРО). Перед тем как заказывать проект, убедитесь, что выбранные вами специалист или компания уполномочены проектировать перепланировку. Попросите показать сертификат.

Дополнительно у вас могут спросить технический паспорт и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Но в соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ вы не обязаны их предоставлять. С документами вы обращаетесь в орган местного самоуправления или в отделение МФЦ. В течение 45 дней вам придёт ответ с разрешением или запретом перепланировки. Если перепланировку запретят, вы сможете попробовать оспорить решение в суде.

Дали разрешение, что дальше?
Спешите нанимать рабочих и воплощать проект в жизнь. Через год разрешение перестанет действовать. После того как ремонт завершится, нужно будет вызвать кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры для подготовки технического паспорта.
Далее для внесения изменений в ЕГРН в связи с перепланировкой помещений необходимо подать заявление в Росреестр, кадастровую палату или МФЦ и приложить к нему документы:

• технический план, выполненный кадастровым инженером на основании проекта перепланировки;
• технический паспорт БТИ;
• акт приёмочной комиссии о перепланировке;
• техническое заключение;
• квитанцию об оплате пошлины.

Изменения внесут за 10 дней.

Как узаконить перепланировку, которую сделали без согласования?
В этом случае процесс будет аналогичным, как если бы вы согласовывали изменения заранее. Нужно собрать те же документы, сделать проект, согласовать всё в органе местного управления и обновить данные в ЕГРН. Если при перепланировке не сделали ничего запрещённого, изменения, скорее всего, одобрят. При отказе вы можете оспорить решение в суде.

Я обнаружил перепланировку, которая была сделана предыдущими собственниками, что делать?
Лучшее решение — её узаконить. Иначе когда понадобится продать квартиру, могут возникнуть проблемы. Кроме того, если перепланировка создаёт неудобства соседям, есть риск, что они пожалуются в жилищную инспекцию или подадут в суд. Тогда хозяину квартиры выпишут штраф от двух до двух с половиной тысяч рублей и через суд обяжут вернуть первоначальный вариант планировки квартиры. При отказе выполнять решение суда государство наймёт подрядчика, который вернёт изначальную планировку. За это будет платить собственник. Если он откажется, в соответствии со статьёй 29 Жилищного кодекса РФ государство имеет право выставить квартиру на торги. Хозяину вернут с них сумму, которая останется после оплаты организации торгов и проведения ремонтных работ.

Сколько стоит согласование перепланировки?
Стоимость перепланировки зависит от типа здания, площади квартиры и сложности проекта. А также от региона, где находится дом, расценок компаний и специалистов, к которым вы обратитесь. Кроме того, если нужно узаконить уже существующую перепланировку, вероятно, понадобится оплачивать услуги юриста.